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教您如何開發旅遊地産

  随着市民生活水平的提高,旅遊這一産業發展迅猛。旅遊離不開“住”,所以旅遊地産是促進旅遊業發展的重中之重。旅遊業帶來的巨大效益,也是政府和地産開發商關注的熱點。今天介紹五個方向,教你如何找準旅遊地産定位,開發旅遊地産。

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(圖片來源網絡)

  一、找準發展方向:旅遊開發綜合化、旅遊地産功能化、旅遊地産城鎮化旅遊小鎮開發的最根本模式是“以旅遊休閑為引擎、以休閑度假地産發展為支撐,以旅遊産業聚集為延伸”,三者的良性互動共同推動區域旅遊、産業、城鎮化的綜合發展。在綜合開發的背景下,度假地産投資商不再僅僅充當房産供應商的角色,不僅僅是做樓盤和賣房子,而是要注重與城市的結合,成為區域綜合開發商、城市運營商和産業運營商,在政府的管理下,以主投資商的身份,通過規劃、二級招商、土地一級開發、泛旅遊産業項目開發、市政公用建設開發、商業地産開發、住宅和度假地産開發,推動區域經濟社會綜合發展,獲得區域綜合運營帶來的巨大升值效益。在旅遊小鎮開發初期,應以吸引綜合地産開發商為主。如果沒有吸引到綜合地産開發商,也要用政府行為引導旅遊地産開發商向區域運營商身份逐漸轉變。

  二、創新權益歸屬:産權酒店、分時度假交換、分權度假、衆籌由于旅遊産業本身的一些屬性,旅遊地産面臨着一些發展困境:一是産權和使用權分離,買了旅遊地産卻不需要長期居住,閑置房産如何管理經營困擾着購房者;二是度假交換的問題,在一個地方買房,但還要去其他地方旅遊度假,怎樣保證換住權益;三是經營的問題,目前大多數旅遊地産的“回租”經營,實際上是一種融資方式,收益率還不如銀行利率高,因此如何實現較高的收益成為很大問題;四是高總房價的問題,可以說高總價擋住了 80% 的家庭。 面臨這些問題,綠維文旅認為,“産權酒店、分時度假交換、分權度假、各類衆籌”,是旅遊地産銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個要點,即:衆籌理念、時權模式、信托投資、消費回報。衆籌理念,即多人共享一套房,通過産權的分拆,降低成本,這是度假時權分割的基礎;時權模式包括時權分割、時權交換、時權的貨币化。時權是可以分割使用的,基于時權标準化分割,就可以實現時權交換。同時,時權是有價權益,是資産證券化的要點;信托投資是經營價值的支撐者,分時度假一般解決交換使用問題,不能實現投資回報問題。為此,投資者以信托方式,将資産委托給經營者,追求更大回報率,成為一種制度設計;消費回報關注消費的最後一公裡,把投資回報轉化為消費回報,可以更好地獲得消費者的認同。

  三、運用互聯網思維:結合業态,整合資源,合作發展互聯網思維在這兩年已經成為對商業和地産業發展影響最大的一個理念。承載着物質和空間具體結構的房地産,如果不能有效地把互聯網關系結合進來,不能有效地依托互聯網而實現智能化生活方式、智能化購物模式、智能化體驗模式、智能化社區交往,那麼這個地産一定是落後的。 旅遊地産也應該充分地運用移動互聯思維的結構價值,用智能化、互動化、社交化的手段去整合土地資源、建築資源、空間結構關系和産業業态,形成一種發展結構。 房地産與互聯網的結合主要包括三個方面:一是與産業業态相結合;二是要用互聯網思維去整合;三是合作發展。這就需要旅遊小鎮的開發商,第一要有互聯網思維;第二要将這些技術進行整合;第三要忠于旅遊小鎮獨特的生活方式。隻有這樣,才能真正實現從土地開發、建築開發到空間發展的價值,這不僅僅是轉型的問題,而實際上是整個社會發展和産業發展的趨勢。

  四、創新打造吸引核:包括主題樂園、大型 演藝、新建小鎮、博覽/ 博物館聚集群落、酒店目的地、運動聚集等旅遊地産開發需要依賴文化來支撐,借助吸引核,突出個性、特色,從而打造屬于旅遊小鎮獨有的内涵、品味、層次和知名度。旅遊吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關鍵,是将人搬運到旅遊區的重要動力,是旅遊消費産生的根源,其創新打造是旅遊及度假地産最基礎、最本質的工作。随着旅遊的飛速發展以及遊客需求的不斷翻新,旅遊吸引核的内涵也在不斷延伸。主題樂園、大型演藝、新建小鎮博覽會、博物館、酒店綜合體、休閑運動項目等都可以作為旅遊吸引核,關鍵是要符合旅遊消費者的需求。  吸引力的成功打造實現了聚集的需求,從而帶來地産的升值。地産的升值又進一步聚集了人氣,形成良性的循環效應。旅遊引爆項目吸引集聚的遊客,被引導進入休閑消費,包括購物、夜間娛樂、參與性遊樂、滞留休閑等,是形成商氣的關鍵。因此,從觀光遊客的人氣基礎,形成休閑人氣,帶動休閑商氣,是土地價值升值的關鍵。有了休閑消費,休閑商業地産的價值就形成了,整個區域的土地價值才能夠提升。

  五、産品結構創新:形成“持續經營産品 + 銷售型房地産品”的産品結構旅遊地産最大的盈利,來自二級開發的房産。旅遊房産的種類豐富,特别是房地産市場調控以來,具有經營價值的旅遊休閑商業房産的品種越來越多,模式創新很快。其中旅遊小鎮的商鋪、客棧、前店後坊的工坊等業态模式,直接帶動了旅遊小鎮地産的火爆。銷售型酒店房産産品,花樣翻新,銷售較旺,包括民宿、精品酒店、産權客房、産權公寓、酒店公寓、私産酒店、時權酒店等。會所莊園房産、會員制房産,各有門道。郊區住宅、景觀住宅、郊野别墅、養老别墅、度假别墅等,銷售受到一定制約。房産的産品設計,需要全面結合市場需求,符合國家政策方向的産品,才有機會獲得銷售的回報。 單一的功能,單一的業态已經不再适合時代的發展。旅遊地産在開發過程中,要注意業态的多樣化,引進餐飲、商業、娛樂等其他消費領域的業态,完善産業鍊條,未來旅遊地産的競争也将是産業鍊價值的競争而不是單一項目的競争。未來旅遊地産開發很難由一家企業獨立完成,品牌與業态之間的跨界合作或成為必然。 本文摘選自綠維文旅最新著作《旅遊小鎮開發運營指南》

  找準發展方向、創新權益歸屬、互聯網思維、創新打造吸引核、産品結構創新這五個方面詳細的介紹了旅遊地産開發的思路。旅遊離不開地産,地産為旅遊帶來了最大的效益,這兩點是息息相關、不可分割的。(新聞來源:旅遊運營網)


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